Frontalier et investissement locatif : le cadre

Si vous résidez fiscalement en France (cas de la majorité des frontaliers), vos revenus locatifs français sont imposés en France, comme tout résident français. Aucune incidence directe de votre statut frontalier en suisse sur cette taxation.

Si vous êtes quasi-résident ou résident fiscal suisse (rare pour frontalier), les revenus locatifs français restent imposés en France (lieu du bien), via une déclaration spécifique non-résident.

Convention bilatérale

Les revenus immobiliers sont imposés au lieu du bien

Article 6 de la convention fiscale franco-suisse 1966 : les revenus immobiliers sont imposés dans l'État où se situe le bien. Donc bien en France = impôt en France, peu importe votre résidence fiscale.

Location nue (régime micro-foncier ou réel)

La location nue (vide, non meublée) est le régime le plus simple. Deux options :

Régime micro-foncier (revenus < 15 000 €/an)

  • Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers
  • Reste imposé à votre TMI (tranche marginale d'imposition)
  • + prélèvements sociaux 17,2 % sur le net imposé
  • Aucune déduction réelle de charges

Régime réel (revenus > 15 000 € ou option)

  • Déduction réelle des charges : intérêts emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurance
  • Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an
  • Plus avantageux dès que vos charges > 30 % des loyers (souvent les premières années avec emprunt)

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP est très populaire chez les frontaliers car il permet d'amortir le bien et de réduire l'impôt à zéro pendant 10-15 ans.

Conditions :

  • Bien meublé (mobilier obligatoire selon liste légale décret 2015)
  • Revenus locatifs LMNP < 23 000 €/an OU < 50 % de vos revenus globaux
  • Inscription au RCS via formulaire P0i (gratuit)

Deux régimes :

  • Micro-BIC : abattement 50 % sur les revenus, simple, pour < 77 700 €/an
  • Régime réel : déduction réelle + amortissement (linéaire, 25-30 ans bâti, 7 ans mobilier)
Cas concret

Studio Annemasse 180 000 € → fiscalité quasi nulle 12 ans

Loyers annuels : 9 600 €. Charges + intérêts : 5 000 €. Amortissement bâti (180k × 80 % / 25 ans) : 5 760 €. Résultat fiscal : -1 160 € (déficit reportable). Impôt à payer : 0 €. Économie vs micro-foncier : ~ 2 200 €/an.

SCI : à l'IR ou à l'IS ?

La Société Civile Immobilière (SCI) permet de détenir l'immobilier à plusieurs (couple, famille) avec une structure juridique dédiée. Deux régimes fiscaux :

SCI à l'IR (impôt sur le revenu)

  • Transparente fiscalement : les revenus sont imposés directement chez les associés
  • Régime foncier classique (micro-foncier ou réel)
  • Idéale pour la transmission patrimoniale (donation de parts plutôt que de biens)
  • Limite : impossible de louer en meublé via SCI à l'IR (basculerait à l'IS automatiquement)

SCI à l'IS (impôt sur les sociétés)

  • Imposition à 15 % (jusqu'à 42 500 € de bénéfice) puis 25 %
  • Amortissement du bien possible (réduit fortement l'impôt)
  • Mais : double imposition (IS au niveau SCI + IR sur les dividendes versés)
  • Plus-value à la revente : +30 % vs SCI à l'IR (régime des plus-values professionnelles)

La SCI à l'IS convient aux investisseurs locatifs avec long horizon (15+ ans) qui réinvestissent les loyers. Pour un investissement unique avec sortie 5-10 ans, l'IR est préférable.

Comparatif des régimes, quel choix selon votre profil ?

ProfilRégime recommandéPourquoi
1er investissement, 1 bienLMNP réelAmortissement = impôt zéro, simple
Plusieurs biens en coupleSCI à l'IR + LMNPTransmission + optimisation
Long terme, capitalisationSCI à l'ISAmortissement + thésaurisation
Achat parts SCPICompte titres ordinairePas de structure spécifique
Investissement < 100k €Location nue micro-foncierSimplicité maximale

Le choix optimal dépend aussi de votre tranche marginale d'imposition et de votre capacité de revente (plus-values).

Plus-values à la revente

La revente d'un bien locatif déclenche une plus-value imposable :

  • Location nue / LMNP : impôt 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 36,2 % brut, exonération progressive après 22 ans (impôt) et 30 ans (sociaux)
  • SCI à l'IR : même régime que location nue (transparence)
  • SCI à l'IS : régime des plus-values professionnelles, taux IS (25 %) sur la plus-value totale, sans abattement durée

Pour une plus-value de 100 000 € après 10 ans :

  • Location nue : ~ 30 000 € d'impôts
  • SCI à l'IS : ~ 25 000 € d'impôt SCI + ~ 21 000 € sur dividende = 46 000 € total (à éviter pour vente courte)

FAQ, Vos questions fréquentes

Mes loyers français sont-ils imposés en Suisse aussi ?
Non. Selon la convention bilatérale franco-suisse, les revenus immobiliers sont imposés exclusivement dans le pays où se situe le bien. Bien en France = impôt en France uniquement. Vous devez les mentionner dans votre déclaration suisse mais ils ne sont pas réimposés.
Puis-je investir en SCPI en tant que frontalier ?
Oui, sans restriction. Les revenus de SCPI sont imposés en France comme des revenus fonciers (régime micro ou réel). C'est une option simple pour investir sans gérer de bien.
Le LMNP est-il compatible avec le statut quasi-résident ?
Oui parfaitement. Le quasi-résident concerne votre imposition sur le revenu suisse (salaire). Le LMNP concerne vos revenus locatifs français. Les deux sont indépendants et cumulables.
Combien gagne-t-on net avec un investissement locatif Annemasse ?
Pour un appartement T2 à 195 000 € loué 750 €/mois (rendement brut 4,6 %), après charges, taxes et impôts (régime réel), rendement net ~ 2,5-3 % la première année. Avec amortissement LMNP, peut monter à 3,5-4 % net pendant 10 ans.